来源：乐居新媒体上海

(资料图)

近年来，上海宅地市场出现了不少“新面孔”，然而，这些外来房企“落沪”之后却并非一帆风顺。近日，南通亚伦上海住宅首子江南里开盘首秀，摇号率约64.7%，表现不及周边竞品，引发市场关注。

首战平平

2023年6月24日，江南里（备案名：江南颐景轩）开盘首秀，推出99-208平方米公寓、联列共计249套，备案均价51558元/平方米，共有161组客户参与摇号，摇号率约64.7%，表现平平。

项目采用新江南中式风格，并规划八大花园体系。本次推出的产品主要是建筑面积约99平方米三室两厅两卫洋房，以及建筑面积约175平方米四室两厅四卫联排。

项目开发商为上海浦伦稳晟置业有限公司，企查查显示，上海新黄浦实业集团股份有限公司持股51%，南通亚伦房地产开发有限公司持股49%。

新黄浦是上海老牌房企，而南通亚伦则是近年来上海宅地市场的“新面孔”。

2022年9月，双方携手以9.509亿元竞得青浦区夏阳街道青松路西侧H3a-01、H3b-01纯宅地，即江南里所在地块，溢价率约7.09%，成交楼板价约24225元/平方米，地块房地联动价50000元/平方米，这也是南通亚伦首次进军上海住宅市场。

竞品分流热度

江南里首秀表现一般，但仍具备一定优势。

项目位于上海市青浦区青松路456弄，属于青浦新城板块。

项目地貌特色是西侧不远处有河道，北侧则是万寿塔青溪园，可享有景观资源。

交通方面，项目南面有沪青平公路，项目到G50沪渝高速直线距离约650米，自驾较为便捷。项目到上海轨交17号线青浦新城站直线距离约2.5公里，距离稍远。

项目周边1公里范围内，有不少二手房小区及诸多沿街商铺，生活氛围浓厚，还有上海市毓华学校、青浦区实验小学（城中校区）等教育资源，以及青溪园、香雪公园等可供日常休闲。

项目直线距离约1.3公里处另有绿港购物广场、东方商厦（青浦店）、凯特利广场、曲水园、青浦区中医医院等配套，可提供购物、医疗等服务。

观察发现，江南里周边配套可基本满足生活所需，项目此番表现平平，与周边强力竞品密切相关。

江南里直线距离约3公里处有在售楼盘悦达·玲珑湾，该项目到上海轨交17号线青浦新城站及绿地缤纷城直线距离约860米，周边1公里范围内还有中山医院青浦分院、上海市青浦高级中学、北箐园等，日常生活相对便利。

2023年6月21日，悦达·玲珑湾（备案名：悦珑苑）推出77-145公寓171套，备案均价44100元/平方米，摇号率达170.2%，人气较高。

悦达·玲珑湾地段条件相对优异，公寓单价与江南里相差不大，再加上开盘档期有所重合，直接分流了江南里的热度。

外来房企“水土不服”

近年来，上海宅地市场出现了南通亚伦等诸多外来“新面孔”，他们在上海以独资或合作等方式成功落下首子，创下了公司发展历程中又一个里程碑。但“落沪”之后，楼盘成绩平平甚至战况惨淡的不在少数，表现出“水土不服”的症状。

除了南通亚伦江南里，如皋合盛上海首子翠湖水岸2023年4月26日首开，摇号率15.2%；陕建地产上海首子陕建名城映蓝2022年11月25日首开，摇号率4.4%。

有业内人士指出：“对外来房企而言，首子表现关乎公司在上海的未来发展，战略决策上应优先考虑优质地块，但优质地块往往竞争更加激烈，对资金、实力的要求更高。一些外来房企退而求其次，选择了相对不热门的地块落子，项目销售、去化及未来发展面临挑战。”

关键词：